Экономическая оценка недвижимости

Введение

Термин "недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутркннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Цель данной работы заключается в изучении организации оценочных работ.

Задачи данной работы: 1. изучение риска на рынке недвижимости

2. изучение основных экологических факторов, влияющие на стоимость недвижимости.

3. решение задачи

1. Уровень риска на рынке недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относи­тельно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность полу­чения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывает­ся в ставке дохода на .инвестированный капитал: чем выше уровень ожи­даемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвести­рованный капитал можно рассчитать по формуле R. = R_f + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в тра­диционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые рис­ки макроуровня или риски отрасли. [2.c.51]

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недви­жимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа;

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы дол­жно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количе­ственный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, ме­дианы или средней ставки доходности;

2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

3. Определение ковариации как относительной меры риска на едини­цу дохода. [2.c.52]

2. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражаю, а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.

Такое положение связано с затянувшимся экономическим кризисом что объективно предопределило существенный спад ценности экологических благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой контрагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. А это требует от профессионального оценщика недвижимости адекватного отражения влияния экологических факторов (позитивных и негативных) на стоимость недвижимости. В данном случае профессиональный оценщик выступает в роли некого "ретранслятора" тех искажений ценности экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В частности, он может реализовать оценку влияния негативного экологического фактора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого объекту недвижимости, используя значения затрат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия негативного экологического фактора на объект недвижимости. [4.c.82]

В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.

Управляемые факторы:

- уровень чистоты потребляемой воды;

- лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;

- режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы:

- тип почв;

- рельеф местности;

- ветровой режим;

- температурный режим;

- сейсмичность территории;

- загрязнение воздушного бассейна;

- шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.